Determinação da Justiça diminui valor de inventário em Bauru

Diferença na base de cálculo interfere também nas negociações imobiliárias porque reflete nos custos da lavratura da escritura e posteriormente no valor do registro.

  

A Prefeitura de Bauru terá de excluir a base de cálculo do ITBI de imóveis de um inventário, que segundo a Justiça foi feito em desacordo com o CTN (Código Tributário Nacional). A decisão consta numa ação proposta por uma inventariante, que questiona o valor que o fisco local atribui aos imóveis para fins de incidência do ITBI (Imposto de Transmissão Inter vivos de Bens Móveis e Imóveis).

 Segundo a decisão da Justiça, a Prefeitura não poderia ter usado como base de cálculo o valor mercado para ITBI, mas sim o valor venal do imóvel, ou seja, o mesmo que é usado para calcular o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

 A sentença proferida em dezembro de 2013 pelo juiz da 1 ᵃ Vara da Fazenda Pública, José Renato da Silva  Ribeiro consta numa ação impetrada por uma bauruense responsável pelo espolio de vários imóveis. A ação foi feita pelo advogado tributarista Aroldo de Oliveira Lima, contra o Departamento de Arrecadação Tributária de Bauru.

 Segundo a inventariante ao promover a formalização dos procedimentos administrativos para apurar o devido valor do ITCMD ela verificou a diferença da base de cálculo utilizada pelo Fisco Estadual, que se utilizou  da base de cálculo para fins de apuração do ITBI e decidiu propor a ação e contestar os valores apurados na Justiça.

 A Justiça entendeu que o decreto municipal não pode adotar base de cálculo diferente do que determina a lei estadual.

Conforme a sentença proferida pelo juiz, a lei fala em “valor venal” e não em “valor venal de referência”. Diante disso, ele determinou que a exclusão dos cadastros dos imóveis o valor venal de referência adotado pela Prefeitura.

 O que é ITBI e ITCMD

 ITBI é um imposto cobrado pelos municípios nas operações de bens imóveis inter vivos que reflete na apuração do ITCMD (Imposto Causa Mortis - imposto estadual, cujo pagamento é exigido quando se formaliza o inventário)

 Segundo o CTN a base de cálculo do ITBI é o valor venal do Imóvel, ou seja, o valor de mercado do imóvel ou o valor de venda.

 Como surgiu o valor venal de referência

 Ocorre que a Prefeitura de Bauru usa para base de calculo do ITBI, um procedimento  diferente do exigido pela legislação - o valor venal de referência, cujos valores foram estabelecidos pela Comissão Permanente de Avaliação de Estudos, credenciada pelo CRECI, conforme a tabela de edificações elaborada pelo SindusCon e usada para atualização da Planta Genérica de Valores Imobiliários.

 Todos podem questionar o valor na Justiça

 No entanto, ao estabelecer esse valor que deu origem à base de cálculo o Município não respeitou os preceitos legais, conforme determinado o artigo 148 do CTN, o que abre brechas para contestação judicial.

 Segundo o artigo, “quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação,avaliação contraditória,administrativa ou judicial.”

 “Essa lei diz que não se pode predeterminar o valor de um imóvel ou de uma operação sem antes dar direito de ampla defesa e contraditório, no caso o contribuinte. Em Bauru, a administração tributária ofendeu o preceito legal ao estabelecer previamente o valor venal de referência para o ITBI, utilizou-se de “Pauta Fiscal”, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Esse valor é três vezes maior que o valor venal para efeito de IPTU e que serve de base de cálculo para apuração do ITCMD”, afirma o advogado Aroldo de Oliveira Lima, autor da ação.

Acrescenta, ainda, o advogado: “o fisco bauruense inverteu a ordem jurídico: se o valor apresentado pelo contribuinte no lançamento do ITBI (por declaração ou por homologação) não merece fé, o Fisco igualmente pode questioná-lo e arbitrá-lo, no curso de regular procedimento administrativo, na forma do art. 148 do CTN, o ônus da prova é da Administração Pública”.

 Inventários mais barato

No caso, apreciado pela Justiça de Bauru a inventariante teria de pagar cerca de R$ 60 mil a titulo de ITCMD se fosse o procedimento fosse cobrado pelo valor de venal de referência do ITBI. Já no valor venal do IPTU, determinado pela Justiça, ela pagou cerca de R$ 30 mil.

 A decisão, em primeira instância ainda cabe recurso, porém abre uma brecha que diminui em até cerca de 50% os valores pagos em impostos em inventários de imóveis e negociações imobiliárias. A diferença na base de cálculo interfere também nas negociações imobiliárias porque reflete nos custos da lavratura da escritura e posteriormente no valor do registro.

Para melhor compreensão do caso, confira situações financeiras geradas para os contribuintes, sejam elas atinentes a Compra e Venda de Imóveis ou no processo de inventário, quando a Prefeitura Municipal de Bauru utiliza-se ilegalmente a base de cálculo do ITBI:

HIPÓTESE DE VENDA DE IMÓVEL				HIPÓTESE DE INVENTÁRIO
	"Valor Venal IPTU"	"Valor Mercado Referência ITBI"			"Valor Venal IPTU"	"Valor Mercado Referência ITBI"
BASE DE CÁLCULO	500.000,00	1.500.000,00		BASE DE CÁLCULO	500.000,00	1.500.000,00
ESCRITURA	3.067,02	5.192,59		ITCMD (4,00%)	20.000,00	60.000,00
REGISTRO	1.957,43	3.467,93
ITBI (2,25%)	11.250,00	33.750,00
CUSTO	16.274,45	42.410,52